Cláusulas abusivas en la hipoteca: gastos, cláusula suelo e IRPH
Qué puedes reclamar hoy a tu banco, cuánto se recupera y por qué el plazo casi nunca ha prescrito
Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, hay bastantes posibilidades de que pagaras de más. Durante casi dos décadas los préstamos hipotecarios españoles incluyeron cláusulas que los tribunales han ido declarando abusivas una tras otra. Lo importante en 2026 es saber qué sigue siendo reclamable, con qué expectativas y en qué orden hacerlo.
Gastos de formalización: lo que el banco debe devolverte
Para hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, el reparto que aplican los juzgados es este: el banco devuelve el 100% de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, el 100% de la gestoría, el 100% de la tasación y la mitad de la factura de notaría. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se queda a cargo del cliente en esas hipotecas antiguas, porque la normativa fiscal lo señalaba como sujeto pasivo; solo pasó a pagarlo la entidad para las escrituras posteriores a noviembre de 2018.
La devolución típica se mueve entre 1.000 y 3.000 euros según el importe del préstamo, a lo que se suman los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura. Si no conservas los recibos, notaría y gestoría pueden expedirte duplicados.
Para las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 queda poco que reclamar por esta vía, porque la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario ya obliga al banco a asumir notaría, gestoría y registro, y deja solo la tasación al cliente. Si estás en pleno proceso de compra, revisa la letra pequeña antes de firmar: lo detallamos en la guía "Aspectos legales a considerar al comprar una vivienda", en abogado-ya.es/blog/aspectos-legales-a-considerar-al-comprar-una-vivienda.
El plazo para reclamar los gastos casi nunca ha vencido
Aquí está la mejor noticia y también el mayor malentendido. Mucha gente descarta reclamar porque su hipoteca es de 2006 y da por hecho que ya ha prescrito. No es así: el Tribunal Supremo, siguiendo al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, fijó en su sentencia de Pleno 857/2024 y confirmó en el auto 180/2025, de 2 de octubre, que el plazo de cinco años para pedir la restitución no arranca cuando pagaste la notaría, sino cuando es firme la sentencia que declara nula la cláusula.
Además, la carga de probar que el consumidor conocía antes esa abusividad recae en el banco, y no bastan alusiones genéricas a la existencia de sentencias o noticias en prensa: hace falta prueba concreta e individualizada. En la práctica, casi cualquier hipoteca anterior a 2019 sigue siendo reclamable hoy.
Cláusula suelo: qué queda todavía abierto
La cláusula suelo impide que tu cuota baje aunque el euríbor caiga por debajo de un porcentaje pactado. Es nula cuando no se explicó con transparencia, y desde la sentencia del TJUE de diciembre de 2016 la devolución es total: todo lo cobrado de más desde la firma, no solo desde 2013.
El frente que sigue vivo son los acuerdos privados que muchos bancos hicieron firmar entre 2013 y 2016 para rebajar el suelo a cambio de renunciar a reclamar. Esas transacciones no son automáticamente válidas: si la renuncia no se negoció individualmente y no se informó con claridad de lo que se estaba perdiendo, puede impugnarse y recuperar igualmente el dinero.
IRPH: el frente más incierto y el que exige mejor preparación
El IRPH es el índice alternativo al euríbor que encareció miles de hipotecas. Conviene ser realista con el estado actual: el Pleno del Tribunal Supremo, en sus sentencias 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre, descartó declarar nulas de forma automática todas las cláusulas IRPH y estableció un análisis caso por caso. La línea se ha mantenido en resoluciones posteriores de 2026.
Para ganar hay que acreditar dos cosas: que la cláusula no fue transparente (qué información recibiste al firmar, si se te explicó cómo se calculaba el índice y su evolución) y que además existió un desequilibrio real y probado en tu perjuicio. No es una reclamación de trámite, pero tampoco una puerta cerrada: depende mucho de la documentación de tu expediente.
Cómo se reclama, paso a paso
1. Reúne la escritura del préstamo, las facturas de notaría, gestoría, registro y tasación, y el cuadro de amortización.
2. Presenta una reclamación al servicio de atención al cliente del banco. Tiene un mes para responder; su silencio o su negativa te abren la vía judicial.
3. Si no hay acuerdo, se demanda ante el juzgado de primera instancia. En muchas provincias existen juzgados especializados en cláusulas abusivas, con plazos más previsibles.
4. Si la demanda se estima, lo habitual es que el banco cargue con las costas, lo que reduce mucho el coste real para el consumidor.
Cuánto cuesta reclamar y qué esperar
Los despachos suelen trabajar con precio cerrado o con cuota litis de entre el 10% y el 20% de lo recuperado. Antes de firmar nada, pide la hoja de encargo por escrito y comprueba si el porcentaje se calcula sobre el principal o también sobre intereses y costas: ahí está la diferencia entre una oferta razonable y otra que no lo es.
Una consulta legal online con un abogado especializado en derecho bancario, con la escritura y las facturas a mano, basta para saber en media hora qué cláusulas de tu hipoteca son reclamables, cuánto puedes recuperar y si merece la pena ir a juicio o negociar. Es la forma más barata de no dejar tu dinero en el banco por desconocimiento.